Hohe Grundstückspreise und begrenztes Bauland in Ballungsräumen stellen viele Menschen vor die Herausforderung, sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das Erbbaurecht, umgangssprachlich als „Erbpacht“ bekannt, bietet eine interessante Alternative: Es ermöglicht den Bau oder Kauf eines Eigenheims, ohne den oft teuren Grund und Boden erwerben zu müssen. Dadurch können die finanziellen Hürden deutlich reduziert werden und gleichzeitig bleibt der Weg zum Eigenheim offen.

Inhalt und Nutzen des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht eröffnet die Möglichkeit, auf einem Grundstück ein Haus zu bauen oder zu nutzen, ohne das Grundstück selbst kaufen zu müssen. Stattdessen erhält man das Recht, das Grundstück für eine bestimmte Zeit – in der Regel zwischen 50 und 99 Jahren – zu nutzen. Hierdurch kann das für den Erwerb oder den Bau des Eigenheims notwendige Eigenkapital reduziert werden, indem die hohen Anschaffungskosten für den Grundstückskauf entfallen. Stattdessen wird ein jährlicher Erbbauzins, vergleichbar mit einer Miete, an den Eigentümer des Grundstücks gezahlt. Gerade in Zeiten hoher Grundstückspreise kann dies den Traum vom eigenen Haus erschwinglicher machen.

 „Angesichts steigender Grundstückspreise und knapper Baugrundstücke kann das Erbbaurecht eine erwägenswerte Alternative zum klassischen Kauf sein. Über die Vor- und Nachteile sowie die Vertragsbedingungen sollte man sich jedoch umfassend informieren, um die richtige Entscheidung für die eigene Lebenssituation zu treffen“.

Der große Vorteil des Erbbaurechts besteht darin, dass man das Haus wie ein Eigentümer nutzen kann, während Grund und Boden im fremden Eigentum bleiben. Oft sind das Kommunen, Kirchen oder Stiftungen. Die für den Grundstückskauf eingesparten Kosten können zum Beispiel in Renovierungen oder andere Projekte investiert werden. Erbbaurechte können vererbt, verschenkt oder verkauft werden. Nach Ablauf der vereinbarten Zeit erlischt in der Regel das Erbbaurecht. Dann erwirbt der Grundstückseigentümer das Eigentum an dem Gebäude, hat den Erbbaurechtsberechtigten für den Gebäudewert jedoch zu entschädigen.  

Komplexe Vertragsgestaltung

Verträge über die Bestellung oder den Erwerb von Erbbaurechten sind notariell zu beurkunden und oft komplexer als klassische Grundstückskaufverträge. Der Grundstückseigentümer behält sich häufig bestimmte Rechte vor, wie etwa seine Zustimmung zu einem Weiterverkauf oder zur Belastung des Erbbaurechts (z.B. durch Grundschulden oder Hypotheken). „Ist für den Bau eines Hauses auf einem Erbbaugrundstück ein Kredit notwendig und soll das Erbbaurecht als Kreditsicherheit dienen, sollte vor Abschluss des Kreditvertrages die geplante Belastung des Erbbaurechts dem Grundstückseigentümer angezeigt und dessen Zustimmung eingeholt werden“.

Von großer Bedeutung ist zudem der Erbbauzins. Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu zahlen. Dieser jährliche Zins ist zusammengerechnet oft niedriger als die Kosten eines Grundstückskaufs. Der Erbbauzins kann sich allerdings während der Laufzeit des Erbbaurechts ändern, zum Beispiel wenn der Erbbauzins an die Inflationsrate oder einen festgelegten Index gekoppelt ist. In diesen Fällen kann der Erbbauzins während der Laufzeit steigen und die finanzielle Belastung zunehmen. Deshalb ist es wichtig, mögliche Anpassungen des Erbbauzinses im Vertrag klar zu regeln und, wie bei allen Verträgen, die Wirtschaftlichkeit im Vorfeld sorgfältig zu prüfen, um spätere Überraschungen und Streitigkeiten zu vermeiden.

Auch Regelungen zur vorzeitigen Beendigung des Erbbaurechts, insbesondere zum sogenannten Heimfall, sind üblich. Der Heimfall bedeutet, dass das Erbbaurecht mit dem errichteten Gebäude unter bestimmten Voraussetzungen, wie zum Beispiel bei Zahlungsverzug des Erbbauzinses oder Insolvenz des Erbbauberechtigten, zurück an den Grundstückseigentümer übertragen werden muss. Auch die Nichterfüllung von Bauverpflichtungen, beispielsweise die nicht fristgerechte Errichtung eines ursprünglich geplanten Gebäudes, kann zum Heimfall führen.

Gut informieren und beraten lassen

„Erbbaurechte können eine kostengünstige Alternative zum klassischen Grundstückskauf sein, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen“. „Aufgrund der langen Vertragslaufzeit und der komplexen Regelungen ist es jedoch ratsam, sich rechtlich gut beraten zu lassen. Notarinnen und Notare sind als Expertinnen und Experten hier die zentralen und richtigen Ansprechpartner und stehen bereit, um die Vorstellungen beider Parteien rechtssicher umzusetzen.“

Die Bundesnotarkammer begrüßt die Ergebnisse des Praxischecks des Bundesministeriums der Justiz zu beurkundungsbedürftigen Vorgängen im Vereins- und GmbH-Recht (https://www.bmj.de/SharedDocs/Publikationen/DE/Fachpublikationen/2024_Ergebnisse_Praxischeck_Vereins_GmbH_Recht.html?nn=110490). „Der Bericht unterstreicht die bedeutende Rolle der Notarinnen und Notare als Schlüsselfigur beim Abbau bürokra-tischer Hürden bei Gründungen und schlägt vor, sie als zentrale Anlaufstelle für die Gründung von GmbHs und die Anmeldung von Vereinen zu etablieren“, so Prof. Dr. Jens Bormann, Präsident der Bundesnotarkammer. Diese Weiterentwicklung würde nicht nur Prozesse noch effizienter gestalten, sondern auch maßgeblich zur Entlastung von Unternehmen und Vereinen beitragen.

Besonders positiv zu bewerten ist der Vorschlag, Notarinnen und Notare zu einem „One-Stop-Shop“ für Gründungen auszubauen. Dies würde es Gründerinnen und Gründern ermöglichen, sämtliche behördliche Vorgänge in einem Schritt zu erledigen, was den gesamten Prozess erheblich erleichtern und beschleunigen würde. „Die Notarinnen und Notare in Deutschland wirken gerne daran mit, die Digitalisierung von Gründungsprozessen weiter voranzutreiben“, erklärt Bormann. Dass die Bundesnotarkammer über die dazu erforderliche Kompetenz verfügt, hat sie bereits in der Vergangenheit bewiesen, z. B. durch die Einführung der notariellen Online-Verfahren für Gründungen (s. hier). Ein wichtiges Anliegen der Bundesnotarkammer ist auch die Unterstützung von Gründerinnen und Gründern von Unternehmen sowie von Vereinen, für die sie zwei verschiedene Websites als Informationsplattformen betreibt (s. https://gmbh-gruenden.notar.de/ sowie https://verein-gruenden.notar.de/).

Berlin, 08. Oktober 2024. Gute und engagierte Auszubildende werden in allen Branchen gesucht. „Eine Ausbildung im Notarbüro ist anspruchsvoll, zudem ist sie noch vielen Schülerinnen und Schülern unbekannt. Das wollen wir ändern“, erklärt Dr. Milan Bayram, Pressesprecher der Bundesnotarkammer, zum Launch der Webseite „arbeiten-im-notariat.de“. Diese soll als zentrale Informationsplattform rund um die Themen Aus- und Weiterbildungsmöglichkeiten im Notariat dienen.

Wer heute die Schule abschließt, dem bieten sich nahezu unerschöpfliche Möglichkeiten. Rund 320 duale Ausbildungsberufe stehen zur Auswahl, hinzu kommen über 20.000 Studienfächer. Gleichzeitig sorgt die demografische Entwicklung für einen kontinuierlichen Rückgang der Anzahl an Schülerinnen und Schülern. Trotz dieser schwierigen Rahmenbedingungen will die Bundesnotarkammer mehr junge Menschen für eine Tätigkeit in einem Notarbüro begeistern. „Ziel ist es, mittel- und langfristig die Zahl der Mitarbeitenden im Notariat zu erhöhen. Die Arbeit in einem Notarbüro ist herausfordernd, bietet aber neben einer guten Work-Life-Balance auch ideale Karriereperspektiven“, informiert Bayram.

Die neue Webseite kommt mit wenig Text aus, bietet trotzdem alle notwendigen Informationen. So erklären zum Beispiel echte Auszubildende und Berufserfahrene in Audiobeiträgen, warum ihnen ihr Job so gefällt. Diese Beiträge werden zukünftig regelmäßig durch neue Beispiele ergänzt. Wer wissen möchte, welche Ausbildungsmöglichkeiten es in der eigenen Region gibt, kann dies mit Hilfe der interaktiven Landkarte direkt überprüfen. Und wer ein persönliches Beratungsgespräch sucht, kann künftig im Veranstaltungskalender nach entsprechenden Events Ausschau halten. Mit dem Kalender finden Interessierte schnell Zugang zu mehr Informationen durch persönliche Gespräche.

Wurde bereits eine Ausbildung in einer Rechtsanwaltkanzlei oder einem Notariat abgeschlossen, ergeben sich diverse Optionen. „Wir wollen zeigen, wie vielfältig unser Fort- und Weiterbildungsangebot ist. So startete am 1. Oktober 2024 sogar ein eigens konzipierter Bachelorstudiengang „Recht im Notariat (LL.B.)“, der aus einer Kooperation der Bundesnotarkammer und der privaten SRH Hochschule Heidelberg entstanden ist“, erklärt Bayram.

Safe! Arbeiten im Notariat: www.arbeiten-im-notariat.de bzw.
E-Mail: kontakt@arbeiten-im-notariat.de

Für Rückfragen stehen Ihnen Dr. Milan Bayram, Pressesprecher der Bundesnotarkammer, (presse@bnotk.de) sowie die Talentmanagerin der Bundesnotarkammer Mona Finder (kontakt@arbeiten-im-notariat.de) zur Verfügung.

Eine  Erbschaft auszuschlagen kann aus vielen Gründen sinnvoll sein. Zum Beispiel, wenn der Nachlass nur aus Schulden besteht oder wenn ein Erbe nicht Teil einer zerstrittenen Erbengemeinschaft werden will. Aufpassen müssen jedoch alle Beteiligten, wenn durch die Ausschlagung sichergestellt werden soll, dass das Erbe einer bestimmten Person (allein) zukommt.

Ein schwieriges Alltagsthema

Es kommt in vielen Familien vor: Ein Ehemann und Vater verstirbt, ohne ein Testament zu hinterlassen. Damit erben nach der gesetzlichen Erbfolge die überlebende Ehefrau und die Kinder. „Dieses Ergebnis entspricht oft nicht der Lebensrealität“, weiß Dr. Milan Bayram, Pressesprecher der Bundesnotarkammer, zu berichten. „Denn die Eheleute gehen häufig davon aus, gemeinsam zu wirtschaften und Vermögen aufzubauen. Erst nach dem Versterben beider Ehepartner sollen die Kinder zum Zuge kommen.“

Erbausschlagung als Ausweg?

Erfährt die Familie dann von der Möglichkeit, eine Erbschaft auszuschlagen, kann sich folgender Gedanke entwickeln: Wenn die Kinder (und – falls vorhanden – die Enkel) die Erbschaft ausschlagen, tut das Recht so, als gäbe es sie im Erbfall nicht. Dann wäre die Mutter als Ehefrau des Verstorbenen Alleinerbin und das Ziel scheint erreicht. Juristen sprechen bei dieser Zielsetzung von einer lenkenden oder taktischen Ausschlagung.

Gefahr durch entfernte Verwandtschaft

„Hier ist Vorsicht geboten“, warnt Bayram. Denn die gesetzliche Erbfolge kann zu bösen Überraschungen führen. Hat ein Ehepaar keine Kinder (oder gilt infolge der Ausschlagung für die Zwecke des Erbrechts als kinderlos), ist der überlebende Ehepartner keineswegs automatisch Alleinerbe. Stattdessen erben dann nach der gesetzlichen Erbfolge auch die Eltern des Verstorbenen einen Anteil. Diese sind zwar oft bereits gestorben, aber an ihre Stelle treten ihre weiteren Kinder, also die Geschwister des Erblassers. „Mit anderen Worten: Die Geschwister des Vaters (oder gar deren Kinder und Enkel) bilden in diesem Fall zusammen mit der Mutter eine Erbengemeinschaft“, zieht Bayram die Konsequenz. Dieses Ergebnis ist meist noch weit weniger gewollt als die ursprüngliche Erbengemeinschaft aus Mutter und Kindern.

Nachträgliche Reparatur kaum möglich

Ist dieser Weg erst einmal eingeschlagen, bleiben kaum Möglichkeiten, die Ausschlagung der Erbschaft rückgängig zu machen. Ein letzter Ausweg kann in diesen Fällen die sogenannte Anfechtung der Erbausschlagung sein. Wer nämlich über einen relevanten Gesichtspunkt nicht informiert oder im Irrtum war, kann auch nachträglich seine Erbausschlagung beseitigen. Jedoch ist dies nicht immer möglich. „In dieser Frage hat der Bundesgerichtshof kürzlich die Erwartungen einer Familie enttäuscht“, gibt Bayram zu bedenken. Denn dass am Ende nicht die Mutter Alleinerbin wird, sondern die Geschwister des Vaters miterben, soll den Bundesrichtern zufolge kein beachtlicher Irrtum sein. Es blieb also bei der Erbausschlagung und ihren ungewollten Konsequenzen.

Der klügere Weg: Rechtzeitig beraten lassen – vor und nach einem Erbfall

„Viele Menschen unterschätzen, wie kompliziert Erbangelegenheiten sein können“, erklärt Bayram. „Deshalb ist es so wichtig, sich frühzeitig von einer Notarin oder einem Notar beraten zu lassen.“ Notarinnen und Notare helfen nicht nur, die rechtlichen Folgen zu verstehen, sondern weisen auch auf mögliche Fallstricke hin, etwa wenn minderjährige Kinder oder Enkel betroffen sind. „Am besten ist es jedoch, schon zu Lebzeiten vorzusorgen“, rät Bayram. „Ein gut durchdachtes Testament kann viele Probleme von vornherein vermeiden und Angehörigen später schwierige Entscheidungen wie eine Erbausschlagung ersparen.“

Ist der Erbfall bereits eingetreten, sollte mit der Einholung kompetenten Rechtsrats nicht zu lange gewartet werden. Denn nach Ablauf der sechswöchigen Ausschlagungsfrist gilt die Erbschaft als angenommen. Eine Ausschlagung ist dann im Regelfall nicht mehr möglich.

Abschließend stellt Bayram fest: „Als neutrale Expertinnen und Experten stehen Notarinnen und Notare Familien in allen Lebenssituationen zur Seite. Ihre faire und kompetente Beratung zu gesetzlich festgelegten Gebühren hilft, Lösungen zu finden, die allen dienen – eine Investition, die sich langfristig auszahlt und teure Überraschungen verhindert.“

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Wer denkt, im Notarbüro beherrschen noch immer Papier und Stift den Büroalltag, irrt gewaltig. Zahlreiche Projekte machen deutlich: Notarinnen und Notare machen sich fit für die Zukunft. Das moderne Notarbüro bietet Bürgerinnen und Bürgern z.B. schon heute an, Unternehmen online zu gründen. Mit Behörden wird zunehmend auf digitalem Weg kommuniziert. Auch Bürgerinnen und Bürger werden immer mehr entlastet, indem der Notar ihnen mit Hilfe seiner modernen Infrastruktur viele Meldepflichten und Behördengänge abnimmt. Künftig können Urkunden beim Notar zudem vollständig digital errichtet und von den Beteiligten auf einem Unterschriftenpad unterzeichnet werden.

Elektronische Präsenzbeurkundung

„Ziel ist es, dass die Prozesse im Notarbüro in Zukunft schnell, digital und ohne Medienbrüche - also ohne eine Übertragung von der Papier- in die elektronische Form oder umgekehrt - durchgeführt werden können“, erklärt Dr. Markus Baschnagel, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg.

Wie das funktioniert? Indem eine Reihe an innovativen Ideen und Gesetzen auf den Weg gebracht werden. Derzeit liegt z.B. der Gesetzesentwurf zur Elektronischen Präsenzbeurkundung vor. Mit diesem soll die Möglichkeit geschaffen werden, dass Beteiligte im Notarbüro auf einem Unterschriftenpad unterschreiben können. So kann im Notarbüro am Verhandlungstisch direkt eine elektronische Urkunde erstellt werden. Durch eine sogenannte qualifizierte elektronische Signatur gewährt der Notar dabei – wie bisher auch – vollen Authentizitäts- und Integritätsschutz. Mit der Einführung der elektronischen Präsenzbeurkundung sollen auch andere Urkundenstellen wie zum Beispiel die Nachlassgerichte digitale Urkunden erstellen können. „Hier bietet sich die Möglichkeit, bei der Digitalisierung mit den Gerichten zu kooperieren und von den jeweiligen Erfahrungen zu profitieren“, freut sich Baschnagel. Durch die Einführung elektronischer Urkunden werden Medienbrüche in den Beurkundungsstellen abgebaut, die insbesondere durch das Einscannen von Papierurkunden durch die digitale Weiterbearbeitung entstehen.

Unternehmen einfach online gründen

Die elektronische Unterschrift auf dem Unterschriftenpad ist aber nicht der einzige Schritt in Richtung digitale Notarkanzlei. Schon seit gut zwei Jahren können Unternehmen online unkompliziert, schnell und rechtssicher gegründet werden. Wer eine innovative Geschäftsidee gefunden hat und schnell eine GmbH gründen will, musste bisher für die notwendigen notariellen Beurkundungen und Beglaubigungen zwingend den Notar persönlich aufsuchen. Auch das gehört der Vergangenheit an - Notare können nun die Gründung online begleiten.

Sicherheit und Datenschutz bleiben dabei gewahrt. „Die Bürger und der Rechtsverkehr werden auch bei den Online-Verfahren aufgrund eines besonderen Authentifizierungsverfahrens z.B. vor unseriösen oder nichtexistierenden Gründern geschützt“, erläutert Baschnagel. Wie bisher beraten Notarinnen und Notare nun auch online über alle Fragen der Unternehmensgründung, etwa über die geeignete Rechtsform und über die mit dem Gründungsprozess einhergehenden Rechte und Pflichten.  Voraussetzung für die Teilnahme an entsprechenden Online-Verfahren ist jedoch, dass die Bürgerinnen und Bürger über einen Personalausweis mit eID-Funktion verfügen und ihnen die entsprechende Ausweis-PIN vorliegt. „Hieran scheitern Online-Verfahren bedauerlicherweise häufiger in der Praxis“, weiß Baschnagel zu berichten. Selbstverständlich bleibt auch der persönliche Besuch beim Notar, gerade bei komplizierten Sachverhalten, weiterhin möglich.

Ehrenamtsträger entlasten

Nicht nur Unternehmer, sondern auch Ehrenamtsträger werden durch die Online-Verfahren beim Notar entlastet. Anmeldungen zum Vereinsregister können nach einem kurzen Check durch den Notar über die Notar-App der Bundesnotarkammer bequem von zuhause aus durchgeführt werden.

Daten bei Bürgern nur einmal erheben: „Once-Only-Prinzip“

„Dass Deutschland derzeit teilweise einem Behördendschungel gleicht, ist auch den Notarinnen und Notaren nicht entgangen“, schildert Baschnagel. Nachdem beim Notar oder bei der Notarin eine Urkunde unterzeichnet wurde, folgen für Bürgerinnen und Bürger aus zahlreichen Fachgesetzen oft diverse Antrags-, Anzeige- und Mitteilungspflichten. Es stehen Gänge zum Finanzamt, zum Gewerbeamt, zur Handwerkskammer oder zur Bundesagentur für Arbeit an. Häufig müssen Unternehmer z.B. in umfangreichen Formularen identische Angaben an verschiedene Stellen analog nochmals übermitteln, obwohl die Daten schon beim Notar oder bei der Notarin vorliegen. Warum nicht die vorhandenen Daten gleich vom Notar oder von der Notarin an die zuständigen Behörden übermitteln lassen? Die Zauberformel: „Once-Only-Prinzip“ oder „Einmal zum Notar und alles wird erledigt“.

Dies hat auch der Gesetzgeber gesehen: Mit einem Gesetz zur Bürokratieentlastung sollen Notare als zentrale Anlaufstelle bei Unternehmensgründungen fungieren und gleich alle Anzeigen, Mitteilungen und Anträge für die Bürgerinnen und Bürger übernehmen. Die Umsetzung dieses Gesetzes steht allerdings noch aus.

Digitale Infrastruktur vorhanden

Die digitale Infrastruktur für die Vernetzung der Notarbüros mit verschiedenen Behörden und Ämtern liegt dank eines weiteren Projektes der Bundesnotarkammer namens eNoVA (elektronischer Notar-Verwaltungs-Austausch) bereits zu großen Teilen vor. Mit dem Projekt soll der Vollzug von Grundstücksgeschäften weiter digitalisiert werden. Seit März 2024 steht Notarinnen und Notaren eine Software für digitale Mitteilungen an die Gutachterausschüsse zur Verfügung. Daneben werden derzeit auch die gesetzlichen Grundlagen geschaffen, um mit weiteren Stellen digital kommunizieren zu können. Dazu zählen etwa Finanzämter, Gerichte und Gemeinden. Auch hier heißt es: einheitlich digital kommunizieren und den Vollzug beschleunigen. Der Vorteil für die Bürgerinnen und Bürger: Der Vollzug einer Transaktion kann erheblich beschleunigt werden, da die Urkunde direkt auf sicherem elektronischen Übertragungsweg allen zuständigen Stellen (Finanzämter, Banken, Gemeinden) übermittelt werden kann. Und das alles ohne drucken, scannen oder frankieren.

Auch wenn sich demnach also die Arbeitsmittel und -methoden künftig weiterentwickeln, bleibt das Ziel der notariellen Tätigkeit unverändert: eine unparteiische und hochqualifizierte Beratung zu bieten, die dauerhafte und rechtssichere Lösungen schafft.

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